TOPOKADA · ŽEMĖTVARKA IR TERITORIJŲ PLANAVIMAS
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai ir sklypų padalijimas
Kada reikalingas žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas?
Pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 40 straipsnio 1 dalį ir galiojančias taisykles, formavimo ir pertvarkymo projektas rengiamas šiais pagrindiniais atvejais:
| Pertvarkymo atvejis | Paskirtis ir teisinis pagrindas | Reikalinga procedūra |
|---|---|---|
| Sklypo padalijimas | Vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau savarankiškų sklypų (LR Žemės įst. 40 str. 1 d. 4 p.). | Privalomas formavimo ir pertvarkymo projektas per ŽPDRIS |
| Bendrosios nuosavybės atidalijimas | Bendraturčiai atidalija savo dalis iš bendrosios dalinės nuosavybės, suformuojant atskirus sklypus (LR Žemės įst. 40 str. 1 d. 4 p.). | Privalomas formavimo ir pertvarkymo projektas per ŽPDRIS |
| Sklypų sujungimas | Keli besiribojantys tos pačios paskirties sklypai sujungiami į vieną sklypą (LR Žemės įst. 40 str. 1 d. 4 p.). | Privalomas formavimo ir pertvarkymo projektas per ŽPDRIS |
| Sklypų perdalijimas | Keičiama bendra gretimų sklypų riba, kai dalis vieno sklypo jungiama prie kito, nekeičiant bendro sklypų skaičiaus (LR Žemės įst. 40 str. 1 d. 4 p.). | Privalomas formavimo ir pertvarkymo projektas per ŽPDRIS |
| Įsiterpęs valstybinės žemės plotas | Formuojamas valstybinės žemės plotas, įsiterpęs tarp privačių sklypų, prijungimui prie besiribojančio sklypo (LR Žemės įst. 40 str. 1 d.). | Privalomas formavimo ir pertvarkymo projektas per ŽPDRIS |
| Gretimų sklypų ribų patikslinimas | Ribų posūkio taškų koordinačių patikslinimas neviršijant leistinų paklaidų pagal NT Kadastro nuostatus, nekeičiant ribų konfigūracijos iš esmės. | Projektas nereikalingas – atliekami kadastriniai matavimai |
Kaip padalinti žemės sklypą?
Praktikoje žemės savininkai dažniausiai kreipiasi norėdami padalinti turimą sklypą į kelias dalis (pvz., pardavimui, statybai ar šeimos nariams). Šis procesas susideda iš aiškios teisinės grandinės:
- Savininko poreikis ir analizė: nustatoma, kiek sklypų norima suformuoti ir ar tai neprieštarauja savivaldybės bendrojo plano sprendiniams (minimaliems plotams, užstatymo tankumui).
- Inicijavimas ŽPDRIS sistemoje: pateikiamas oficialus prašymas savivaldybės administracijai gauti planavimo sąlygas (reikalavimus).
- Projekto sprendinių rengimas: matininkas / projekto autorius suprojektuoja naujas ribas, suformuoja įvažiavimus, inžinerinių tinklų koridorius ir servitutus.
- Derinimas ir tvirtinimas: projektas viešinamas visuomenei, suderinamas su savivaldybe bei institucijomis ir patvirtinamas savivaldybės vykdomosios valdžios sprendimu.
- Kadastriniai matavimai ir registracija: patvirtinus projektą, „Topokada“ specialistai atlieka kadastrinius matavimus, suformuoja ir suderina kadastro duomenų bylas, o galutinį naujų sklypų bei nuosavybės teisių įregistravimą VĮ Registrų centre atlieka pats žemės sklypo savininkas.
Projekto rengimo eiga žingsnis po žingsnio
Formavimo ir pertvarkymo procedūra organizuojama elektroninėje erdvėje per ŽPDRIS sistemą. Eiga skirstoma į šiuos pagrindinius etapus:
Pirminis įvertinimas
Išanalizuojame sklypo unikalų numerį, esamus kadastro duomenis, teritorijos bendrojo plano reglamentus ir nustatome, ar padalijimas teisiškai galimas.
Inicijavimas ŽPDRIS
Iniciatorius (savininkas arba įgaliotas atstovas) per ŽPDRIS sistemą pateikia prašymą savivaldybės merui dėl projekto organizavimo ir reikalavimų išdavimo (Taisyklių 17–18 p.).
Sprendinių rengimas
Matininkas parengia projekto grafinę ir tekstinę dalis: nubraižo naujas ribas, nustato siūlomus servitutus (kelių, tinklų), numato privažiavimus nuo viešųjų kelių.
Viešinimas ir derinimas
Projektas viešinamas visuomenei ŽPDRIS sistemoje (Taisyklių V skyrius) ir derinamas su savivaldybe bei inžinerinių tinklų operatoriais (Taisyklių VI skyrius).
Tikrinimas ir tvirtinimas
Atliekamas projekto patikrinimas (Taisyklių VII skyrius), o savivaldybės meras ar įgaliotas administracijos atstovas priima sprendimą patvirtinti projektą (Taisyklių VIII skyrius).
Kadastriniai matavimai
Patvirtinus projektą, „Topokada“ atlieka kadastrinius matavimus ir suderina kadastro bylas. Galutinį sklypų įregistravimą Registrų centre atlieka pats savininkas.
Kas gali inicijuoti formavimo ir pertvarkymo projektą?
Pagal LR Žemės įstatymo 40 straipsnio 3 dalį teisę inicijuoti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą turi:
- Privačios žemės sklypo savininkas (vienvaldis savininkas).
- Sklypo bendraturčiai – kai žemės sklypas valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise, iniciatoriais gali būti bendraturčiai kartu arba vienas iš jų, turintis kitų bendraturčių rašytinį sutikimą ar notarinį įgaliojimą. Pagal Taisyklių 73 punktą parengtam projektui tvirtinti privalomas visų bendraturčių rašytinis pritarimas.
- Valstybinės žemės patikėtinis – kai formuojami ar pertvarkomi valstybinės žemės sklypai (savivaldybės, Nacionalinė žemės tarnyba ar kitos patikėjimo teisę turinčios institucijos).
Bendraturčių ginčų sprendimas: jei bendraturčiai nesutaria dėl sklypo atidalijimo būdo, atidalijimas vykdomas civilinio proceso tvarka teisme pagal LR Civilinio kodekso 4.80 straipsnio 2 dalį. Įsiteisėjęs teismo sprendimas yra teisinis pagrindas patvirtinti projektą be nesutinkančio bendraturčio sutikimo.
Kokie dokumentai reikalingi pradedant?
Norint pradėti projekto procedūrą, rekomenduojame pasirengti šiuos pirminius dokumentus:
- 1. Registrų centro išrašas Nekilnojamojo turto registro išrašas, patvirtinantis nuosavybės teises į pertvarkomą sklypą (pageidautina aktualios redakcijos).
- 2. Žemės sklypo kadastro planas Esamo sklypo planas su atliktais kadastriniais matavimais valstybinėje koordinačių sistemoje (LKS-94).
- 3. Bendraturčių sutikimas arba įgaliojimas Jei sklypas valdomas kelių savininkų – notarinis įgaliojimas arba bendraturčių el. parašai ŽPDRIS sistemoje.
- 4. Pastatų dokumentai (jei yra) Sklype esančių statinių kadastro bylos ir nuosavybės išrašai, jei jie turi įtakos būsimų sklypų riboms ar atstumams.
- 5. El. atpažinties priemonės Prieiga prie ŽPDRIS sistemos per Elektroninius valdžios vartus (Smart-ID, m. parašas arba el. bankininkystė) paraiškos pasirašymui.
Kiek trunka projekto rengimas ir derinimas?
Tikslus proceso laikas negali būti fiksuotai garantuojamas, nes didelė procedūros dalis priklauso nuo valstybinių ir savivaldybės institucijų darbo krūvio bei terminų. Bendra trukmė paprastai svyruoja nuo kelių mėnesių iki metų.
Veiksniai, darantys tiesioginę įtaką procedūros trukmei:
- Savivaldybės institucijų krūvis: didžiosiose savivaldybėse (pvz., Vilniaus m. ar Vilniaus r.) reikalavimų išdavimas ir sprendinių derinimas trunka ilgiau dėl didelio paraiškų srauto.
- Inžinerinių tinklų derinimas: jei per sklypą eina magistraliniai tinklai (dujotiekiai, elektros linijos, ryšiai), derinimas su operatoriais reikalauja papildomų sąlygų.
- Privažiavimo sprendiniai ir servitutai: jei formuojamam sklypui reikalingas kelio servitutas per gretimą sklypą, derinimas reikalauja papildomo sutarimo.
- Viešinimo procedūros: pagal taisykles numatytas privalomas viešo susipažinimo su projektu laikotarpis ŽPDRIS sistemoje.
- Pataisymai: jei institucijos pateikia pastabų, sprendiniai tikslinami ir teikiami pakartotinai.
Projekto kaina ir ją lemiantys veiksniai
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų kaina nustatoma individualiai kiekvienam objektui. Galutinė sąmata priklauso nuo šių techninių ir teisinių veiksnių:
- Formuojamų sklypų skaičius: sklypo padalijimas į 2 dalis reikalauja mažiau projektavimo nei kvartalo formavimas į 5–10 dalių.
- Esamos kadastro bylos būklė: ar pradinio sklypo ribos nustatytos tiksliais matavimais, ar reikalingas pirminis duomenų atnaujinimas.
- Objekto sudėtingumas: reljefas, inžinerinių tinklų apsaugos zonos, gamtosauginiai apribojimai, vandens telkinių pakrantės apsaugos juostos.
- Servitutų poreikis: suprojektuojamų pravažiavimo ar inžinerinių komunikacijų servitutų skaičius ir apimtis.
- Kadastriniai matavimai po projekto: po projekto patvirtinimo atliekamų atskirų sklypų matavimų ir bylų komplektavimo apimtis.
Pasitikrinkite savo sklypą Topokada žemėlapyje
Prieš kreipdamiesi dėl sklypo formavimo ar padalijimo, pasitikrinkite savo sklypo ribas ir unikalų numerį interaktyviame Topokada žemėlapyje. Tai padeda greičiau suformuluoti užklausą.
Atverti Topokada žemėlapį ↗* Topokada žemėlapis skirtas preliminariai informacinei apžiūrai ir neatstoja oficialių VĮ Registrų centro kadastro duomenų ar patvirtintų teritorijų planavimo dokumentų.
- ✓ Sklypo paieška pagal adresą arba unikalų numerį
- ✓ Sklypo ribų ir gretimybių peržiūra
- ✓ GIS ir teritorinių duomenų peržiūra
- ✓ Preliminarus teritorijos situacijos įvertinimas
Dažniausios gyvenimiškos situacijos
Praktikoje savininkai susiduria su specifinėmis situacijomis, kurioms taikomi atskiri teisiniai reikalavimai:
1. Sklypo padalijimas vaikams arba pardavimui
Jei turite didesnį namų valdos sklypą ir norite dalį atidalinti statybai ar pardavimui, pirmiausia tikrinamas savivaldybės bendrasis planas: ar po padalijimo visi naujai suformuoti sklypai atitiks minimalius toje funkcinėje zonoje nustatytus plotus bei užstatymo rodiklius ir ar bus užtikrintas teisėtas privažiavimas.
2. Sklypas priklauso keliems bendraturčiams (atidalijimas)
Bendraturčiai gali atidalinti savo dalis iš bendrosios nuosavybės, suformuojant atskirus turtinius vienetus su atskiromis kadastro bylomis. Jei bendraturčiai sutaria dėl ribų, projektas rengiamas bendru sutarimu. Jei kyla ginčas, atidalijimas gali būti vykdomas teismo tvarka remiantis parengtu projektu.
3. Nėra tiesioginio privažiavimo nuo viešojo kelio (servitutas)
Naujai formuojamas žemės sklypas negali likti be teisėto privažiavimo. Jei sklypas formuojamas gilumoje ir neturi tiesioginės ribos su viešuoju keliu ar gatve, projekto sprendiniuose privalomai numatomas kelio servitutas (teisė naudotis privažiavimo keliu per kitą sklypą). Servitutas po projekto patvirtinimo įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre.
4. Įsiterpusio valstybinės žemės ploto prijungimas
Kai tarp privačių sklypų ar greta infrastruktūros yra laisvas valstybinės žemės ruožas, kuriame pagal teisės aktus negalima suformuoti atskiro racionalaus dydžio ir ribų sklypo, pagal LR Žemės įstatymo 40 straipsnio 1 dalį, 9 straipsnį bei LR Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimą Nr. 260 savininkas gali inicijuoti projektą šio įsiterpusio ploto sujungimui su besiribojančiu sklypu. Patvirtinus projektą ir atlikus kadastrinius matavimus, atsiranda teisinis pagrindas šį plotą išsipirkti arba išsinuomoti be aukciono teisės aktų nustatyta tvarka.
5. Žemės ūkio paskirties sklypų dalijimas
Žemės ūkio paskirties sklypų padalijimui taikomi specialūs teisės aktų reikalavimai ir savivaldybių bendrųjų planų reglamentai, kuriais siekiama apsaugoti žemės ūkio naudmenų vientisumą. Todėl kiekvienu konkrečiu atveju galimybė padalinti žemės ūkio paskirties sklypą vertinama atskirai pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentus.
Sklypų formavimo projektas ir po jo atliekami kadastriniai matavimai
Svarbu suprasti, kad formavimo ir pertvarkymo projektas ir po jo atliekami kadastriniai matavimai yra du teisiškai atskiri, nors tarpusavyje glaudžiai susiję etapai:
- Projekto rengimo etapas: tai teritorijų planavimo dokumentas, kuriame suprojektuojamos naujų sklypų ribos, nustatomos naudojimo sąlygos, servitutai ir suderinama su valstybinėmis institucijomis. Pats projekto patvirtinimas dar nesukuria naujų kadastro įrašų Registrų centre.
- Kadastrinių matavimų ir bylų derinimo etapas: pagal LR Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 7 straipsnį nekilnojamasis daiktas laikomas baigtu formuoti tik nustačius jo kadastro duomenis. Patvirtinus projektą, „Topokada“ specialistai atlieka kadastrinius matavimus vietovėje, suženklina ribas, parengia kadastro bylų dokumentaciją ir suderina ją su atsakingomis institucijomis.
- Galutinė registracija Nekilnojamojo turto registre: „Topokada“ parengia ir suderina visą reikalingą bylų dokumentaciją, o galutinį suformuotų sklypų bei nuosavybės teisių įregistravimą VĮ Registrų centre atlieka pats turto savininkas. Tik įregistravus nuosavybę nauji sklypai gauna unikalius numerius ir tampa savarankiškais sandorio objektais.
Daugiau informacijos apie matavimų eigą ir bylų rengimą rasite puslapyje: Žemės sklypų kadastriniai matavimai.
DAŽNIAUSI KLAUSIMAI
Dažniausi klausimai apie sklypų formavimą ir padalijimą
Ar galima padalinti bet kurį žemės sklypą?
Ne. Galimybė padalinti sklypą priklauso nuo galiojančių savivaldybės bendrojo plano sprendinių, nustatyto minimalaus sklypo ploto toje zonoje, užstatymo tankumo rodiklių ir galimybės užtikrinti privažiavimą bei inžinerinę infrastruktūrą kiekvienam naujam sklypui.
Ar sklypui padalinti į dvi dalis visada reikalingas formavimo ir pertvarkymo projektas?
Taip. Kai iš vieno esamo žemės sklypo formuojami du ar daugiau naujų savarankiškų sklypų, pagal LR Žemės įstatymo 40 straipsnio 1 dalies 4 punktą privaloma parengti ir patvirtinti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą. Paprastesne tvarka (tik kadastriniais matavimais) atliekamas tik gretimų sklypų ribų patikslinimas nekeičiant sklypų skaičiaus.
Kas gali inicijuoti projekto rengimą?
Projektą gali inicijuoti žemės sklypo savininkas, o bendrosios nuosavybės atveju – bendraturčiai kartu arba vienas iš jų, turintis kitų bendraturčių rašytinį sutikimą ar įgaliojimą. Valstybinės žemės atvejais iniciatoriumi būna atitinkamas valstybinės žemės patikėtinis.
Kaip organizuojamas projekto rengimas ir derinimas?
Visi formavimo ir pertvarkymo projektai organizuojami, rengiami, derinami, viešinami ir tvirtinami elektroniniu būdu per ŽPDRIS sistemą (www.zpdris.lt). Iniciatoriai prašymus teikia patys arba per įgaliotą projekto rengėją (matininką).
Ar patvirtinus formavimo ir pertvarkymo projektą jau galima parduoti naujus sklypus?
Dar ne. Patvirtinus projektą, „Topokada“ atlieka kadastrinius matavimus ir parengia kadastro bylas, o pats savininkas įregistruoja naujus turtinius vienetus Nekilnojamojo turto registre, gaudamas unikalius numerius ir išrašus. Tik įregistravus nuosavybę nauji sklypai tampa savarankiškais sandorio objektais.
Kiek laiko trunka visas procesas iki registracijos?
Visa procedūra – nuo reikalavimų gavimo iki galutinės registracijos registre – paprastai trunka nuo kelių mėnesių iki metų, priklausomai nuo konkrečios savivaldybės tarnybų krūvio, derinimo pastabų ir reikalingų servitutų pobūdžio.
Oficialūs teisės aktai ir šaltiniai
- Lietuvos Respublikos žemės įstatymas (ypač 40 straipsnis „Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai“).
- LR aplinkos ministro 2025 m. lapkričio 27 d. įsakymas Nr. D1-190 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklių patvirtinimo“ (TAR, 2025-11-27, Nr. 2025-19948, suvestinė redakcija).
- Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas (ypač 7 straipsnis „Nekilnojamųjų daiktų formavimas“).
- LR Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimas Nr. 260 „Dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių patvirtinimo“ (įsiterpusiems valstybinės žemės plotams).
- Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinė sistema (ŽPDRIS).
- Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai (patvirtinti LR Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534).
Pradėkite nuo sklypo įvertinimo
Atsiųskite savo sklypo kadastro numerį arba adresą. „Topokada“ specialistai įvertins savivaldybės bendrojo plano reglamentus, patikrins sklypo duomenis ir įvertins sklypo formavimo, padalijimo bei projekto rengimo galimybes.
info@topokada.lt · Topokada GIS žemėlapis · Kadastriniai matavimai